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民事指导性案例

2014-09-12 10:23:02 来源: 本站

善意第三人的权益应受法律保护 

[要点提示]

共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应维护第三人的合法权益。夫妻即对夫妻共有财产享有平等的处理权,在对夫妻共有财产作同重要处理决定时双方应平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

 [案情]

原告薛某某。

被告王某某、费某某。

原告薛某某诉称,二被告系夫妻关系,2004年6月16日原告与二被告签订房屋买卖合同一份,合同约定二被告将其所有的乐园小区9栋1单元8号房产一套出售给原告(房产面积68.95平米、下房面积10.5平米),总价款130000元。合同约定被告应于2004年6月16日前将房产交与原告使用并配合原告办理产权过户手续。合同签订后原告依约支付了全部购房款,被告也将房产交付原告使用至今,但被告却迟迟不给原告办理产权过户手续。为维护原告的合法权益,诉至法院,请求判决二被告协助原告办理乐园小区9栋1单元8号房屋的产权过户手续,并赔偿因迟延办理过户导致的房价下跌造成的损失10000元,支付由原告垫付的办理房本的费用2203元,并由二被告承担案件受理费。

被告王某某辩称,乐园小区9栋1单元8号房产是王某某与费某某的夫妻共同财产,费某某私自把房卖给原告,当王某某知道房子被卖掉后,让费某某去把房子要回,本金退还给原告,但费某某多次找原告协商,原告没有同意。王某某的意见是收回房子,退回本金,不同意办理过户。

被告费某某辩称,房子是本人私自卖的,这个情况当时本人已经告知原告说,因房主王某某不同意,不给签字,所以房子到现在没有过户。

法院经审理查明:

二被告系夫妻关系。被告王某某为原秦皇岛棉纺厂职工,于2003年购买位于秦皇岛开发区乐园小区9栋1单元某号经济适用房一套。2004年6月16日原告薛某某与被告费某某通过家乐房地产中介公司签订房屋买卖合同一份,合同约定:被告将其所有的位于秦皇岛开发区乐园小区9栋1单元8号房产(面积68.95平米)一套出售给原告,总价款130000元;原告在合同签字的同时给付被告购房定金500元,被告于2004年6月16日前配合原告办理产权手续后,原告将购房余款129500元一次性给付被告,被告于2004年6月16日前将房屋交付给原告使用;被告负责办理房本的费用,原告负责过户费用。合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后,原告于当日支付了全部购房款,被告费某某给原告出具了收条并将王某某购买该房屋的购房手续及房屋钥匙交付给原告,原告占有、使用该房屋至今。2006年5月被告王某某办理了该房产的房屋所有权证及土地使用证,原告为其垫付费用2203元。被告王某某领取房产证及土地使用证后交付给原告。2010年4月26日,该房产经秦皇岛市住房保障和房产管理局审批办理了上市交易备案。被告至今未协助原告办理产权过户手续。

[审判]

本院认为,夫妻对其共同财产有平等的处理权,在对夫妻共同财产作出重要处理决定时双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告费某某将其与王某某的夫妻共同房产出卖的信息登记在房产中介公司,并在签订房屋买卖合同后将购房手续及房屋交付给原告,原告占有使用该房屋至今,被告王某某在此期间并未向原告提出过异议,故原告有理由相信出卖房屋是二被告的共同意思表示。被告王某某在办理了该房屋的房产证及土地使用证后又将上述手续交付给原告,故其主张费某某私自处分夫妻共同财产的行为无效,本院不予支持。双方合同约定,办理该房屋房本的费用应由被告负担,故原告为其垫付的费用2203元,被告应返还给原告。根据国务院国发【2007】24号文件、河北省冀政【2007】95号文件以及秦皇岛市秦政【2007】213号文件规定,购买经济适用房满5年的,购房人在履行相关的备案手续,缴纳土地出让金后上市交易。被告王某某购买的该套经济适用房于2010年4月26日经秦皇岛市住房保障和房产管理局审批办理了上市交易备案,具备了上市交易的条件,双方可以随时办理产权过户手续。被告不协助原告办理过户手续的行为侵犯了原告的合法权益,故原告要求被告协助其办理产权过户手续的诉讼请求,本院予以支持。原告要求被告赔偿因迟延办理过户手续造成的房价下跌的损失没有证据予以证明,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条之规定,判决如下:

一、被告王某某、费某某于本判决生效后十日内协助原告薛某某办理秦皇岛开发区乐园小区9栋1单元8号房产的产权过户手续;  

二、被告王某某、费某某于本判决生效后十日内给付原告薛某某垫付的办理秦皇岛开发区乐园小区9栋1单元8号房产的所有权证书及土地证书的费用2203元。

三、 驳回原告薛某某的其他诉讼请求。

[评析]

       本案系共有财产的部分共有人处分共有财产引发的房屋买卖合同的效力问题。法律对共有人处分共有财产的行为作出了严格的限制,但同时也规定了善意第三人的权益保护原则。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条、《婚姻法解释一》第17条第(二)项均明确规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中,被告王某某以被告费某某私自处分共有财产,其处分行为无效为由,拒绝协助原告办理过户手续,但原、被告双方签订房屋买卖合同后,原告支付了合理的对价,被告也将房屋钥匙交付给了原告,原告占有、使用该房屋至今,期间被告王某某从未提出过异议。原告在此次房屋买卖合同中属善意第三人,其有理由相信费会群的行为系夫妻共同意思表示,故其权益应得到法律的保护。

 


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